내 소득으로 얼마까지 빌릴 수 있을까요? 은행이 심사하는 방식 그대로, DSR 40%와 스트레스 금리 · 수도권 6억 한도까지 반영해 계산해드려요. 한도가 부족하면 늘리는 방법도 알려드려요.
DSR은 "1년에 갚는 원리금 ÷ 연 소득"이에요. 은행은 40%, 저축은행 · 보험사 등 2금융권은 50%를 넘으면 대출이 안 나와요.
기존 대출의 1년 원리금이 먼저 DSR을 차지해요. 마이너스통장은 쓴 돈이 아니라 "한도 전체"가 빚으로 잡혀요.
| 1년에 갚을 수 있는 원리금 상한 | — |
| 대출 가능 한도 | 0원 |
DSR은 "1년에 갚는 돈"으로 계산해요. 같은 금액이라도 만기가 길면 1년 원리금이 줄어 한도가 늘어요. 수도권 · 규제지역 주택담보대출은 30년이 최대(2025년 6월 28일부터)이고, 지방은 은행에 따라 40년까지 돼요. 총이자는 늘어나니, 한도가 모자랄 때 쓰는 카드예요.
심사 때는 실제 금리에 스트레스 금리를 더해 갚을 수 있는지 봐요. 변동금리는 100%, 혼합형(5년 고정 후 변동)은 80%, 주기형(5년마다 금리 고정)은 40%, 만기까지 고정이면 0%만 더해요. 수도권은 스트레스 금리가 3.0%p라 변동금리와 주기형의 한도 차이가 꽤 커요.
마이너스통장은 쓴 돈이 아니라 한도 전체가 5년 상환 대출로 잡혀요. 한도 3천만원이면 쓰지 않아도 1년 원리금 약 700만원이 DSR을 차지해요. 주택담보대출 신청 전에 한도를 줄이거나 해지하고, 신용대출 · 카드론도 먼저 갚으면 한도가 늘어요.
부부가 함께 빌리는 공동차주로 신청하면 두 사람 소득을 합산해 DSR을 계산해요. 대신 배우자 대출도 같이 잡히니, 배우자 빚이 적을 때 유리해요.
DSR의 분모는 은행이 인정한 소득이에요. 총급여 외에 사업소득 · 임대소득 · 부업 소득도 소득금액증명원으로 증빙하면 합산돼요. 증빙이 어려우면 건강보험료 · 카드 사용액으로 소득을 추정하는 "인정소득" 방식도 있는데 보통 실제보다 적게 잡혀요.
DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚는 모든 대출 원리금을 연 소득으로 나눈 비율이에요. 총 대출이 1억원을 넘으면 은행은 DSR 40%, 저축은행 · 보험사 · 카드사 등 2금융권은 50%를 넘지 않는 범위에서만 대출해 줘요. 연 소득 6천만원이면 은행에서는 1년 원리금 2,400만원(월 200만원)까지가 한도예요.
앞으로 금리가 오를 것을 감안해 심사 때만 실제 금리에 가상의 금리를 더하는 제도예요(2025년 7월 1일 3단계 전면 시행). 더하는 금리는 수도권 · 규제지역 주택담보대출 3.0%p(2025년 10월 16일부터), 지방 주택담보대출 0.75%p(2026년 12월 31일까지 유예), 신용대출은 잔액 1억원을 넘을 때 1.5%p예요. 여기에 변동 100% · 혼합 80% · 주기형 40%를 곱해요. 실제로 내는 이자는 그대로이고 한도만 줄어요.
주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장(한도 전체), 자동차 할부, 카드론, 학자금 대출 등 거의 모든 대출이 들어가요. 신용대출과 마이너스통장은 실제 만기와 상관없이 5년 동안 나눠 갚는 것으로 계산해요. 무주택자의 전세대출, 중도금 · 이주비 대출, 300만원 이하 소액 신용대출은 빠져요. 집이 있는 사람이 수도권에서 받는 전세대출은 이자만 반영돼요(2025년 10월 29일부터).
네. 2025년 6월 28일부터 수도권 · 규제지역 주택담보대출은 6억원이 상한이고 만기도 30년까지예요. 2025년 10월 16일부터는 집값에 따라 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 더 나뉘었고, 규제지역(서울 전역 · 경기 12곳)은 LTV(집값 대비 대출 비율)가 40%예요. 신용대출도 연 소득 이내로 제한돼요. DSR로 더 나와도 이 상한을 넘을 수 없어요.
지방(규제지역이 아닌 비수도권)은 스트레스 금리가 1.5%에 50%만 적용된 0.75%p예요. 원래 2025년 말까지였는데 두 차례 연장돼 2026년 12월 31일까지 유지돼요. 6억원 상한과 30년 만기 제한도 수도권 · 규제지역에만 적용돼서, 같은 소득이면 지방이 한도가 더 나와요.
은행은 인정 소득(증빙 방식에 따라 다름), 대출별 가산금리, 신용점수, 담보 감정가를 따로 봐요. 여기에 2026년 가계대출 총량 관리로 은행마다 접수를 조이는 시기도 있어요. 이 계산기는 규제 기준의 상한이라 실제 한도는 이보다 적을 수 있어요. 두세 곳에서 견적을 받아 비교하세요.