대출받아 전세로 갈까, 월세로 살까? 매달 나가는 돈으로 비교해드려요. 버팀목·청년·신혼·신생아 특례 같은 더 싼 정책대출을 받을 수 있는지, 연말정산으로 얼마를 돌려받는지도 같이 알려드려요.
보증금에서 가진 돈을 뺀 만큼을 대출로 계산해요. 대출 금액을 따로 알면 직접 넣어도 돼요.
같은 집의 반전세 조건이든 다른 집이든, 지금 고민 중인 월세 조건을 넣어 주세요.
넣으면 정책대출(버팀목·청년·신혼·신생아 특례) 자격과 금리, 연말정산 효과, 남는 목돈의 이자까지 반영해드려요.
| 전세대출 월 이자 | 0원 |
| 월세 | 0원 |
주택도시기금 버팀목 전세자금대출은 2026년 기준 연 2.5~3.5%예요. 청년 전용(만 19~34세)은 연 2.2~3.3%, 신혼부부 전용(혼인 7년 이내)은 연 1.9~3.3%, 신생아 특례(2년 내 출산)는 연 1.3~4.3%예요. 지방 주택은 여기서 0.2%p 더 내려가요. 부부합산 연소득 5천만원 이하(신혼 7천5백만원, 신생아 1억 3천만원·맞벌이 2억원), 순자산 3억 4천5백만원 이하, 무주택 세대주가 기본 요건이에요. 위 선택 입력에 가구 유형과 연소득을 넣으면 자격과 금리를 판정해드려요.
이자는 대출 금액에 정비례해요. 보증금 일부를 월세로 돌리는 반전세가 이자보다 쌀 때가 있어요. 집주인이 부른 월세가 적정한지는 전월세 전환율 계산기로 확인하세요. 재계약이라면 인상 폭 자체가 5%로 묶여 있어요(5% 상한 계산기).
무주택 세대주가 전용면적 85㎡ 이하 집을 빌리려고 은행에서 전세대출을 받았다면, 1년 동안 갚은 원리금(이자 포함)의 40%를 연 400만원 한도로 소득공제받아요(소득세법 제52조, 주택마련저축 공제와 합쳐서 400만원). 대출금이 집주인 계좌로 바로 들어갔어야 해요. 월세로 살면 대신 월세 세액공제(15~17%)를 받아요.
전세대출은 대부분 변동금리라 6개월·1년마다 바뀌어요. 다른 은행 금리가 0.5%p만 낮아도 대출 2억원이면 연 100만원 차이예요. 은행 앱의 금리인하요구권(소득·신용이 좋아졌을 때)도 써보세요. 갈아타는 게 이득인지는 대출 갈아타기 계산기로 따져보세요.
대출 금액 × 연 금리 ÷ 12가 한 달 이자예요. 전세대출은 보통 만기(2년)에 원금을 한 번에 갚는 구조라 매달 이자만 내요. 예를 들어 2억원을 연 4%로 빌리면 한 달 666,667원, 1년 800만원이에요. 금리는 대부분 변동금리라 6개월이나 1년마다 바뀌고, 계약을 연장하면 그때 금리로 다시 정해져요.
주택도시기금 대출은 무주택 세대주, 부부합산 순자산 3억 4천5백만원 이하가 공통 요건이고, 상품별로 소득·보증금·한도가 달라요(2026년 기준, 2025년 6월 27일 이후 계약분).
| 상품 | 소득(부부합산) | 보증금 한도 | 대출 한도 | 금리 |
|---|---|---|---|---|
| 버팀목(일반) | 5천만원 이하 | 수도권 3억 · 그 외 2억 | 수도권 1.2억 · 그 외 8천만원, 보증금의 70% | 연 2.5~3.5% |
| 청년 전용(만 19~34세) | 5천만원 이하 | 3억 | 1.5억(만 25세 미만 단독 1.2억), 보증금의 80% | 연 2.2~3.3% |
| 신혼부부 전용(혼인 7년 이내) | 7천5백만원 이하 | 수도권 4억 · 그 외 3억 | 수도권 2.5억 · 그 외 1.6억, 보증금의 80% | 연 1.9~3.3% |
| 신생아 특례(2년 내 출산) | 1억 3천만원 이하 (맞벌이 2억) | 수도권 5억 · 그 외 4억 | 2.4억, 보증금의 80% | 연 1.3~4.3% |
금리는 소득이 낮을수록, 보증금이 작을수록 낮고 지방 주택은 0.2%p 더 내려가요. 자녀가 있으면 우대금리(1자녀 0.3%p·2자녀 0.5%p·3자녀 이상 0.7%p)도 붙어요. 신청은 잔금일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 안에 은행이나 기금e든든에서 해요.
네, 소득공제로 돌려받아요. 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제예요. 12월 31일 기준 무주택 세대주인 근로자가 전용면적 85㎡ 이하 집을 빌리려고 은행에서 빌린 돈의 원리금(이자 포함)을 갚으면, 그 40%를 연 400만원 한도로 소득공제해요. 주택청약저축 공제와 합쳐서 400만원이에요. 대출금이 은행에서 집주인 계좌로 바로 들어갔어야 하고, 회사에는 은행의 주택자금상환 증명서와 임대차계약서 사본, 등본을 내요. 실제 돌려받는 돈은 공제액에 내 세율을 곱한 만큼이에요. 이 계산기는 연소득을 넣으면 세율을 추정해 보여드려요.
둘은 상황이 달라서 하나만 받아요. 월세로 살면 총급여 8천만원 이하 무주택 세대주가 낸 월세(연 1,000만원 한도)의 15%(5천5백만원 이하는 17%)를 세액공제받아요. 세액공제는 세금에서 바로 빼주니 같은 금액이면 소득공제보다 커요. 다만 월세 자체가 이자보다 큰 경우가 많아서, 이 계산기의 결과표에서 세금까지 뺀 실질 월 부담을 비교해 보세요. 두 제도 모두 2026년 연말정산까지는 위 기준이고, 월세 세액공제는 2027년부터 한도 1,200만원으로 늘리는 개편안이 발표돼 있어요(국회 통과 전이라 바뀔 수 있어요).
돈만 보면 그렇지만 세 가지를 같이 보세요. ① 보증금 위험: 전세는 목돈이 집주인에게 묶여요. 계약 전 확인 목록을 거치고 전세보증보험은 꼭 드세요. 기금 대출은 HUG 전세금안심대출보증을 택하면 반환보증이 같이 붙어요. ② 금리 변동: 대출 금리가 1%p 오르면 2억원 기준 매달 약 17만원이 늘어요. ③ 대출 연장: 소득·신용이 바뀌면 연장이 어려울 수 있어요. 반대로 월세는 세액공제와 목돈 여유가 장점이에요. 목돈이 넉넉해서 대출 없이 고를 수 있다면 전세 vs 월세 비교 계산기가 더 맞아요.
정책대출은 보증금의 70%(버팀목 일반)~80%(청년·신혼·신생아) 안에서 상품별 한도까지예요. 은행 자체 전세대출은 보증기관(주택금융공사·HUG·SGI서울보증) 보증을 붙여 보통 보증금의 80% 안팎이고, 소득과 신용도, 집의 조건에 따라 달라요. 그래서 가진 돈이 보증금의 20~30%는 있어야 해요. 부족하면 보증금을 낮추고 월세를 조금 내는 반전세를 생각해 보세요.