계약갱신요구권을 쓰면 집주인이 올릴 수 있는 건 5%까지예요. 보증금과 월세를 합쳐 환산한 금액 기준이라 직접 계산하기 헷갈리는데, 지금 조건만 넣으면 최대 인상액을 바로 알려드려요.
현재 계약서에 있는 금액을 넣어 주세요.
재계약하자며 부른 금액을 넣으면 5%를 넘는지 바로 판정해드려요. 비운 칸은 지금과 같은 금액으로 계산해요.
| 지금 조건 (환산보증금) | 0원 |
| 5% 인상 상한 | 0원 |
법이 정한 건 "갱신 때 이만큼까지만 올릴 수 있다"는 상한이에요(주택임대차보호법 제7조). 매년 5%씩 올려주는 게 의무인 게 아니라, 올릴 이유(세금·경제사정 변동 등)가 있을 때 그 범위 안에서 협의로 정하는 거예요. 동결을 요구해도 돼요.
월세만 5%, 보증금만 5%가 아니에요. 월세를 법정 전월세전환율 연 4.75%(한국은행 기준금리 2.75% + 2%p)로 보증금으로 바꿔 하나의 환산보증금으로 합친 뒤, 그 총액의 5%까지만 올릴 수 있어요. 렌트홈(임대등록시스템) 계산기와 같은 방식이고, 이 계산기가 자동으로 해드려요.
계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 해요. 전화보다는 문자·카카오톡처럼 기록이 남는 방법으로 "갱신요구권을 행사합니다"라고 보내 두세요. 1회 쓸 수 있고, 2년 더 살 수 있어요.
계약을 맺었거나 금액을 올린 지 1년이 안 됐다면 증액 청구 자체가 안 돼요(주택임대차보호법 제7조). 계약 중간에 올려달라고 해도 이 규정과 5% 상한이 똑같이 적용돼요.
갱신요구권을 행사한 갱신에서는 5%를 넘는 부분은 효력이 없어요. 이미 5%를 넘겨 냈더라도 초과분은 돌려달라고 청구할 수 있어요(주택임대차보호법 제10조의2). 이 계산기의 상한 금액을 근거로 조정을 요구해 보세요. 5% 넘게 안 올려주면 나가라고 할 수는 없어요.
아니에요. 5%는 상한이지 의무가 아니에요. 임대인이 증액을 청구하려면 세금·공과금이나 경제사정 변동 같은 이유가 있어야 하고, 금액은 협의로 정해요. 협의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요.
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 도달해야 해요. 문자·내용증명처럼 기록이 남는 방법을 추천해요. 1회에 한해 쓸 수 있고, 행사하면 2년 더 거주가 보장돼요. 이 기간에 서로 아무 말이 없었다면 묵시적 갱신이 되어 이전과 같은 조건으로 2년 연장돼요.
임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우는 갱신을 거절할 수 있어요. 그 외에도 월세를 2개월치 연체했거나, 무단 전대, 합의 보상, 재건축 등 법에 정해진 사유(주택임대차보호법 제6조의3)에 한해요. 다만 실거주를 이유로 거절하고 2년 안에 다른 세입자를 들이면, 3개월치 월세·새 세입자와의 월세 차액 2년분·실제 손해액 중 큰 금액을 배상해야 해요.
갱신요구권으로 갱신된 계약에서 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나요(대법원 2023다258672). 3개월치 월세 부담은 있을 수 있지만, 2년을 다 채울 의무는 없어요.
보증금을 낮추는 대신 월세를 크게 올리는 식으로 상한을 피해가지 못하게, 보증금과 월세를 하나의 금액(환산보증금)으로 합쳐 총액 기준 5%를 적용해요. 환산에는 법정 전월세전환율(2026년 현재 연 4.75%)을 써요. 보증금을 월세로 돌리는 조건 자체가 궁금하면 전월세 전환율 계산기에서 확인해 보세요.