만기가 다가오는데 집주인이 "나가 달라"거나 "월세 크게 올린다"고 하나요? 세입자에게는 한 번, 2년을 더 살 수 있는 법적 권리가 있어요. 언제 어떻게 써야 하는지, 집주인이 거절할 수 있는 경우와 대응법까지 순서대로 정리했어요.
세입자가 "2년 더 살겠다"고 요구하면 집주인이 정당한 사유 없이는 거절할 수 없는 권리예요(주택임대차보호법 제6조의3). 2020년 7월 31일부터 시행됐어요. 기존 2년 계약에 갱신 2년을 더해, 흔히 "2+2"라고 불러요.
만기 6개월 전부터 2개월 전까지예요. 예를 들어 만기가 2027년 3월 31일이면, 2026년 10월 1일부터 2027년 1월 31일까지 요구해야 해요. 이 기간이 지나면 갱신청구권을 쓸 수 없어요.
| 만기일 | 요구 가능 기간 |
|---|---|
| 2026년 12월 31일 | 2026년 7월 1일 ~ 10월 31일 |
| 2027년 3월 31일 | 2026년 10월 1일 ~ 2027년 1월 31일 |
| 2027년 6월 30일 | 2026년 12월 31일 ~ 2027년 4월 30일 |
방법은 자유예요. 문자·카카오톡·전화 모두 돼요. 다만 "언제 요구했는지"가 나중에 다툼의 핵심이 되니, 반드시 기록이 남는 방법을 쓰세요.
갱신청구권으로 갱신할 때 보증금·월세 인상은 기존의 5%(20분의 1)를 넘을 수 없어요(제7조). 전세 3억원이면 최대 3억 1,500만원이에요. 시·도가 조례로 5%보다 낮게 정할 수 있으니 지역 조례도 확인하세요.
집주인이 제시한 금액이 5%를 넘는지 바로 확인하려면 재계약 5% 인상 상한 계산기를 써 보세요. 전세→월세 전환까지 한 번에 계산돼요.
아래 사유가 아니면 집주인은 갱신을 거절하지 못해요(제6조의3 제1항).
| # | 거절 사유 | 메모 |
|---|---|---|
| 1 | 월세를 2기(2개월분) 연체한 적이 있음 | 연속이 아니어도 누적 2개월분이면 해당 |
| 2 | 거짓·부정한 방법으로 계약함 | |
| 3 | 서로 합의하고 상당한 보상(이사비 등)을 받음 | 보상 없이 "나가 달라"는 해당 안 됨 |
| 4 | 집주인 동의 없이 남에게 다시 세줌(전대) | |
| 5 | 고의·중과실로 집을 크게 파손함 | |
| 6 | 집이 전부 또는 일부 없어져 살 수 없음 | |
| 7 | 철거·재건축이 필요함 | 계약 때 미리 고지했거나, 안전사고 우려, 법령상 필요한 경우 |
| 8 | 집주인 또는 직계 가족(부모·자녀 등)이 실제 거주 | 가장 흔한 사유. 형제·자매는 해당 안 됨 |
| 9 | 그 밖에 세입자 의무를 크게 어겼거나 계약을 이어가기 어려운 중대한 사유 |
"집을 팔 거라서", "새 세입자에게 더 받을 수 있어서", "5% 넘게 올리고 싶어서"는 모두 정당한 사유가 아니에요.
대법원은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인이 자기 실거주 의사가 진짜라는 걸 증명해야 한다고 판결했어요(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 세입자가 "거짓말이다"를 증명하는 게 아니에요. 처음엔 "내가 살겠다"고 했다가 소송에서 "부모님이 살 거다"로 말이 바뀌는 등 앞뒤가 안 맞으면 세입자가 이겨요.
그러니 집주인이 실거주를 말하면, 누가·언제부터 사는지 문자로 물어보고 답을 남겨 두세요. 나중에 말이 바뀌면 중요한 증거가 돼요.
실거주한다며 내보내 놓고, 갱신 거절로 나가게 된 날부터 2년 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 줬다면 손해배상을 청구할 수 있어요(제6조의3 제5·6항). 배상액은 아래 셋 중 가장 큰 금액이에요.
예를 들어 월세 100만원에 살다 나왔는데 새 세입자에게 150만원을 받았다면, 3개월분 300만원 vs 차액 2년분 1,200만원 vs 실손해 → 1,200만원이에요.
실거주를 이유로 갱신이 거절된 세입자는 이사 나간 뒤에도 그 집의 확정일자 부여현황을 열람할 수 있어요(주택임대차보호법 제3조의6, 시행령·규칙 2020년 개정). 새 세입자가 확정일자를 받았는지, 보증금·월세는 얼마인지가 나와요.
내가 갱신을 요구한 뒤 집이 팔렸다면? 대법원은 새 집주인도 갱신 거절 기간(만기 6~2개월 전) 안이라면 자기 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 봤어요(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결). 반대로 그 기간이 지난 뒤에 산 새 집주인은 이미 성립한 갱신을 뒤집을 수 없어요. 매매 소식을 들었다면 거절 기간이 끝나기 전에 계약갱신 요구를 문서로 남기고, 새 집주인의 답변 날짜도 기록해 두세요.
갱신청구권으로 갱신한 계약에서는 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나요(제6조의3 제4항, 제6조의2 준용). 대법원은 갱신된 계약이 시작되기 전에 해지를 통지했더라도 통지 3개월 뒤 효력이 생긴다고 봤어요(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결).
보증금을 지키는 건 계약할 때부터 시작돼요. 새 계약을 앞두고 있다면 전세 계약 전 확인 목록도 함께 읽어보세요.
갱신청구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지만 쓸 수 있어요. 다만 그 사이 집주인도 "안 한다"는 통지를 안 했다면 묵시적 갱신으로 같은 조건 2년이 자동 연장돼요. 이 경우 갱신청구권은 아직 안 쓴 것으로 남아, 다음 만기 때 쓸 수 있어요.
네. 묵시적 갱신은 갱신청구권 행사로 보지 않아요(국토교통부 해설집). 그동안 한 번도 "갱신청구권을 행사한다"고 명시적으로 요구한 적이 없다면, 이번 만기 6~2개월 전에 요구해서 2년 더 살 수 있어요.
정당한 거절 사유가 아니에요. 갱신청구권을 행사하면 집주인은 5% 안에서만 조정할 수 있어요. 문자로 "계약갱신청구권을 행사하며, 인상은 법정 상한 5% 이내로 요청합니다"라고 남기세요. 제시 금액이 5%를 넘는지는 재계약 5% 인상 상한 계산기로 확인할 수 있어요.
네. 집주인 본인뿐 아니라 직계존속·직계비속(부모, 자녀 등)의 실거주도 거절 사유예요. 다만 형제·자매, 사위·며느리 등은 직계가 아니라서 해당하지 않아요. 누가 언제부터 사는지 문자로 물어 기록을 남기세요.
거절 후 2년 안에 다른 사람에게 세를 줬다면 손해배상을 청구할 수 있어요. 금액은 ①거절 당시 월세 3개월분 ②새 월세와 기존 월세 차액의 2년분 ③실제 손해 중 가장 큰 것이에요. 확정일자 부여현황(주민센터·인터넷등기소)으로 새 계약 조건을 확인해 증거로 쓰세요.
갱신청구권으로 갱신한 계약은 세입자가 언제든 해지할 수 있어요. 통지가 집주인에게 도달하고 3개월이 지나면 계약이 끝나요. 그 3개월치 월세는 내야 하지만 위약금은 없고, 다음 세입자 중개수수료도 합의가 없으면 낼 의무가 없어요.