만기가 다가오는데 집주인이 "다음 세입자 구해지면 줄게요"라고 하나요? 기다리기만 하면 안 돼요. 법이 정해둔 순서대로 움직이면 보증금은 지킬 수 있어요. 단계별로 정리했어요.
모든 절차의 출발점이에요. 세입자가 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다고 알리지 않으면, 계약은 이전과 같은 조건으로 2년 자동 연장(묵시적 갱신)돼요. 그러면 "만기가 지났다"는 말 자체가 성립하지 않아서, 보증금 반환을 요구할 수 없어요.
통지는 문자나 통화로도 가능하지만, 나중에 다툼이 생길 수 있으니 기록이 남는 방법을 쓰세요. 문자·카카오톡을 보냈다면 캡처해 두고, 통화했다면 녹음해 두세요.
만기가 다가오는데 집주인이 미루는 낌새라면, 우체국 내용증명으로 보증금 반환을 요구하세요. 내용증명 자체에 강제력은 없지만, "언제 계약 종료를 통지했고 언제 반환을 요구했는지"를 국가 기관이 증명해 주는 문서예요. 이후 보증보험 청구나 소송에서 핵심 증거가 돼요.
만기가 지났는데도 보증금을 못 받았다면, 집(주택 소재지) 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 이게 이 글에서 가장 중요한 단계예요.
왜냐하면, 세입자의 보증금 받을 권리(대항력·우선변제권)는 그 집에 살면서 전입신고를 유지해야 지켜지거든요. 등기 없이 이사를 가거나 전출하면 이 권리가 사라져서, 집이 경매로 넘어갔을 때 순위가 뒤로 밀려요. 임차권등기가 등기부에 기재되면 이사를 가고 전출을 해도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 그대로 유지돼요.
전세보증금반환보증(HUG 등)에 가입해 뒀다면 소송까지 갈 필요가 없어요. 집주인 대신 보증기관이 보증금을 지급해요.
반대로 지금 가입돼 있지 않다면, 만기를 앞두고 새로 가입할 수는 없어요(계약기간의 절반이 지나기 전에만 가입 가능). 이번에는 4단계로 진행하고, 다음 계약 때는 꼭 가입을 검토하세요.
보증보험이 없다면 법원의 힘을 빌려요. 두 갈래가 있어요.
| 구분 | 지급명령 | 보증금반환소송 |
|---|---|---|
| 맞는 상황 | 집주인이 "돈이 없다"며 미루기만 할 때 | 집주인이 금액·조건을 다툴 때 |
| 진행 | 서류만으로 결정, 재판 없음 | 변론·판결 절차 진행 |
| 비용(인지액) | 소송의 10분의 1 | 청구 금액에 비례 |
| 결과 | 송달 후 2주 안에 이의가 없으면 확정 | 승소 판결로 강제집행 가능 |
지급명령은 빠르고 싸요. 다만 집주인이 2주 안에 이의신청을 하면 결국 소송으로 넘어가요. 집주인이 처음부터 "못 준다, 깎아 달라"며 다투고 있다면 시간 아끼게 바로 소송으로 가는 게 나아요. 확정된 지급명령이나 승소 판결이 있으면 집·예금 등 집주인 재산에 강제집행(경매 등)을 할 수 있어요.
집을 완전히 비워주고 임차권등기까지 마쳤는데도 안 주는 보증금에는 이자가 붙어요. 집을 비워준 다음 날부터 연 5%(민법), 소송을 내서 소장이 집주인에게 전달된 다음 날부터는 연 12%(소송촉진 등에 관한 특례법)까지 청구할 수 있어요. 보증금 3억원이면 연 12% 기준 한 달에 300만원꼴이라, 버티던 집주인을 움직이게 하는 실질적인 압박이 돼요. 단, 아직 집에 살고 있는 동안에는 지연이자를 청구할 수 없어요.
그리고 이 모든 절차보다 좋은 건 사고를 미리 막는 거예요. 다음 계약 전에는 전세 계약 전 확인 목록을 꼭 읽어보세요.
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전세 계약 전 확인 목록: 보증금 지키는 7단계 → 이사 당일 체크리스트: 전입신고·확정일자·대항력 → 전세 vs 월세 비교 계산기 → 전월세 전환율 계산기 →대항력과 우선변제권이 사라질 수 있어요. 이사·전출 후에 집이 경매로 넘어가면 배당 순위에서 밀려 보증금을 떼일 위험이 커져요. 사정이 있어 급히 이사해야 해도, 전입신고는 그대로 두고 임차권등기가 등기부에 기재된 걸 확인한 뒤에 옮기세요.
아니요. 계약이 끝나면 보증금 반환은 집주인의 법적 의무이고, 다음 세입자가 구해지는지와는 무관해요. 현실적으로 잠깐 기다려주는 건 선택이지만, 만기가 지났다면 임차권등기명령 신청 등 절차는 절차대로 진행해 두는 게 안전해요.
네. 묵시적으로 갱신된 계약에서 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있어요. 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나고, 그때부터 보증금 반환을 요구할 수 있어요. 통지는 내용증명으로 남겨두세요.
아니요. 전세보증금반환보증은 계약기간의 절반이 지나기 전에만 가입할 수 있어요. 만기가 임박했거나 이미 지났다면 가입 대상이 아니에요. 이번에는 임차권등기명령과 지급명령·소송으로 진행하고, 다음 계약 때는 초기에 가입해 두세요.
집주인이 보증금 액수 자체를 다투지 않고 미루기만 한다면 지급명령이 빠르고 비용도 소송의 10분의 1이에요. 송달 후 2주 안에 이의가 없으면 확정돼요. 반대로 집주인이 조건을 다투고 있다면 이의신청으로 어차피 소송이 되니, 처음부터 소송으로 가는 게 시간을 아껴요.
전제 조건은 집을 완전히 비워주는 것이에요. 집을 비워준 다음 날부터 연 5%(민법), 보증금반환소송을 내서 소장이 집주인에게 송달된 다음 날부터는 연 12%(소송촉진 등에 관한 특례법)를 청구할 수 있어요. 아직 살고 있는 동안에는 지연이자가 발생하지 않아요.