보증금을 지키는 일은 계약서에 도장 찍을 때가 아니라 이사하는 날 끝나요. 잔금을 보내고, 열쇠를 받고, 그날 안에 전입신고와 확정일자까지 마쳐야 보증금에 순번이 생겨요. 하루만 늦어도 순번이 밀릴 수 있어요. 아침부터 저녁까지 뭘 어떤 순서로 하면 되는지, 주민센터에서 한 번에 끝내는 법까지 정리했어요.
전세나 월세 계약서는 집주인과 나 사이의 약속일 뿐이에요. 집주인이 집을 팔거나 집이 경매에 넘어가면, 새 주인이나 은행에 "나 여기 세입자예요, 보증금 돌려주세요"라고 말할 수 있어야 해요. 그 힘이 대항력이에요.
문제는 "다음 날 0시"라는 시간이에요. 집주인이 이사 당일에 은행에서 돈을 빌리고 근저당을 설정하면, 근저당은 그날 바로 효력이 생기고 내 대항력은 다음 날 생겨요. 하루 차이로 순번이 밀려요. 그래서 전입신고를 이사 다음 날로 미루면, 이 위험한 시간이 하루 더 길어져요.
| 시간 | 할 일 | 포인트 |
|---|---|---|
| 잔금 보내기 전 | 등기부등본 다시 떼기(인터넷등기소 열람 또는 발급). 계약 때와 비교해 근저당·가압류·소유자 변동이 없는지 확인 | 새 권리가 생겼다면 잔금 보내지 말고 중개사·집주인에게 바로 연락 |
| 잔금 | 등기부상 소유자 본인 계좌로 이체. 이체내역 캡처. 중개수수료 결제(현금영수증 받기) | 대리인 계좌는 위임장·인감증명 확인 후에만 |
| 열쇠·비밀번호 받기 | 이게 "인도"예요. 집 안 상태를 사진·영상으로 남기기(벽지·바닥·욕실·창틀) | 나갈 때 원상복구 분쟁을 막아줘요 |
| 낮, 주민센터 | 전입신고 + 확정일자 + 임대차 신고를 한 번에. 계약서 원본·신분증 지참. 확정일자 600원 | 업무시간(평일 9~18시) 안에. 임대차 신고를 하면 확정일자는 자동 |
| 공과금 | 전기(한전 123)·도시가스(지역 도시가스사, 미리 예약)·수도(지자체 상수도)를 이사 나온 집은 정산, 들어간 집은 내 이름으로 변경. 관리비 정산서 받기 | 도시가스는 방문 예약이라 하루이틀 전에 신청 |
| 저녁 | 계약서 원본(확정일자 도장 찍힌 것)·잔금 이체내역·등기부·사진을 한 폴더에 보관. 주소 변경(은행·카드·회사·택배) | 보증금 돌려받을 때 전부 다시 써요 |
이삿짐 때문에 정신없다면 순서를 이렇게만 기억하세요. 등기부 → 잔금 → 열쇠 → 주민센터 → 공과금. 주민센터는 무조건 당일이에요.
확정일자는 "이 계약서가 이 날짜에 존재했다"는 공적 증명이에요. 계약서 원본에 날짜 도장이 찍혀요. 받는 곳은 세 군데예요.
| 방법 | 비용 | 언제 효력 | 준비물 |
|---|---|---|---|
| 주민센터(전입신고와 함께) | 600원 | 그 자리에서 바로 | 계약서 원본, 신분증 |
| 인터넷등기소(iros.go.kr) | 500원 | 평일 16시 이전 신청 시 당일 | 인증서, 계약서 스캔(도장·전체 면이 보이게) |
| 임대차 신고(5번 참고) | 무료 | 신고 접수 완료 시 자동 부여 | 계약서(서명·날인된 것) |
주택 임대차 계약 신고제(부동산거래신고법 제6조의2)는 계약하면 지자체에 알리는 제도예요. 2025년 6월 1일부터 계도기간이 끝나 과태료가 실제로 부과돼요. 대상·과태료·온라인 신고 순서는 전월세 신고제 총정리에 자세히 정리해 뒀어요.
대항력은 "인도 + 전입신고" 두 가지가 다 갖춰져야 생겨요. 열쇠를 받기 전에 전입신고만 해 두면 아직 대항력이 없고, 집주인 동의 없이 주소를 옮긴 게 돼요. 잔금 치르고 열쇠 받은 뒤에 하세요.
18시 이후 온라인 신청은 다음 근무일에 처리돼요. 전입신고가 하루 늦어지면 대항력도 하루 늦어져요. 바쁘면 점심시간에라도 주민센터에 다녀오세요. 주민센터는 평일 9시부터 18시까지예요.
확정일자는 전입신고가 있어야 힘을 써요. 둘 다 있어야 우선변제권이 생겨요. 하나만 해 두고 안심하는 경우가 많아요.
사는 동안 청약·학교·직장 문제로 주소를 다른 곳으로 잠시 옮기면, 그 순간 대항력이 사라지고 다시 전입하면 그때부터 새로 순번이 매겨져요. 그 사이 생긴 근저당보다 뒤로 밀려요. 보증금이 있는 집에서는 주소를 빼지 마세요.
계약일과 잔금일 사이에 집주인이 대출을 받을 수 있어요. 잔금 보내기 직전에 인터넷등기소에서 한 번 더 열람하세요. 5분이면 돼요.
만약 나중에 보증금을 제때 못 돌려받게 되면 이 서류들이 전부 필요해요. 대처 순서는 전세 보증금 못 받았을 때 대처 순서에 정리해 뒀어요. 전세라면 이사 직후 전세보증보험 가입도 같이 챙기세요.
대부분은 아무 일도 없어요. 하지만 대항력이 하루 늦게(전입신고 다음 날 0시) 생기기 때문에, 그 사이 집주인이 근저당을 설정하거나 집을 팔면 내 순번이 밀려요. 확률은 낮지만 막을 방법이 "당일 신고" 하나뿐이라 당일을 권해요.
정부24로 온라인 전입신고를 하고, 월요일에 확정일자·임대차 신고를 하러 가세요. 온라인 신청은 다음 근무일에 처리되니 대항력은 그만큼 늦어져요. 가능하다면 잔금일을 평일로 잡는 게 가장 안전해요. 확정일자는 계약서만 있으면 이사 전 평일에 미리 받아 둘 수 있어요.
네. 계약서에 서명·날인이 끝났으면 그날부터 받을 수 있어요. 미리 받아 두면 이사 당일엔 전입신고만 하면 돼요. 우선변제권은 인도·전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생겨요.
계약서를 제출해서 신고를 마쳤다면 확정일자가 자동으로 부여돼요(부동산거래신고법 제6조의5). 신고필증에 확정일자 번호가 적혀 있어요. 계약서를 안 내고 신고만 했다면 확정일자는 따로 받아야 해요.
아니요. 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과일 때만 대상이에요. 둘 다 기준 이하면 신고 의무가 없어요. 이 경우엔 주민센터에서 전입신고와 확정일자(600원)를 받으면 돼요.
전입신고는 법적 의무(14일 이내)이고 세입자의 권리예요. 집주인이 막을 수 없어요. 전입을 막는 계약 조건은 대부분 집주인의 대출·세금 사정 때문이고, 그 자체가 위험 신호예요. 전입신고를 안 하면 대항력도 우선변제권도 없고 월세 세액공제도 못 받아요.