전세 계약 전 확인 목록: 보증금 지키는 7단계

등기부등본, 두 번 떼보세요

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 주소만 넣으면 누구나 볼 수 있어요. 열람 700원, 발급 1,000원이에요. 세 부분을 확인하세요.

표제부는 주소와 건물 용도예요. 계약하려는 집과 일치하는지 보세요. 갑구는 소유자예요. 압류·가압류·경매 기록이 있으면 계약하지 마세요. 을구는 근저당(대출 담보)이에요. 근저당 금액과 내 보증금을 합한 값이 집값에 가깝다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 못 받을 수 있어요.

그리고 잔금 치르기 직전에 한 번 더 떼보세요. 계약 후 잔금일 사이에 집주인이 대출을 받아 근저당이 새로 생기는 경우가 있어요.

매매 시세와 비교하세요 — 90%가 기준선이에요

전세금이 매매가에 가까운 집을 '깡통전세'라고 해요. 집을 팔아도 보증금을 못 돌려주는 구조예요. 기준선은 90%예요. 2023년 5월부터 전세금이 집값의 90%를 넘으면 전세보증금 반환보증(보증보험)에 가입할 수 없어요. 보증보험이 안 되는 집은 그 자체로 위험 신호예요.

아파트는 시세 확인이 쉽지만, 빌라·신축은 어려워요. 이럴 땐 주택도시보증공사(HUG)의 안심전세 앱에서 시세와 보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인해 보세요. 전세와 월세 중 뭐가 유리한지는 전세 vs 월세 비교 계산기로 따져볼 수 있어요.

집주인 본인인지, 세금은 밀리지 않았는지 확인하세요

계약 자리에서 신분증과 등기부등본 갑구의 소유자가 같은 사람인지 확인하세요. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 요구하고, 보증금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내세요.

집주인이 밀린 세금은 등기부에 안 나와요. 그런데 세금은 경매에서 내 보증금보다 먼저 가져가는 경우가 있어요. 그래서 열람 제도가 있어요. 보증금이 1,000만원을 넘는 계약이라면, 계약일부터 입주 전까지 집주인 동의 없이 전국 세무서에서 밀린 국세를 볼 수 있어요(2023년 4월부터). 신분증과 계약서 사본만 가져가면 돼요. 지방세는 시·군·구청에서 같은 방식으로 확인해요. 걱정된다면 "미납 세금이 확인되면 계약을 해제한다"는 특약을 넣으세요.

중개사무소가 정식 등록됐는지 확인하세요

국토교통부 브이월드(vworld.gov.kr)의 부동산 중개업 조회에서 상호를 검색하면 정식 등록 여부, 영업 상태, 대표자, 행정처분 이력, 공제(보증보험) 가입까지 나와요. 무등록 중개업소와 계약하면 사고가 나도 배상받을 길이 막혀요. 1분이면 확인돼요.

특약 두 줄을 꼭 넣으세요

전입신고의 효력은 신고한 다음 날 0시에 생겨요(6단계 참고). 잔금 당일 집주인이 대출을 받으면 그 근저당이 나보다 앞서게 되는 빈틈이 있어요. 그래서 특약이 필요해요.

• "임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. 위반 시 계약을 해제하고 보증금을 즉시 반환한다"
• "임차인이 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없는 경우 계약을 해제하고 보증금을 반환한다"

정상적인 집주인이라면 거절할 이유가 없는 조항이에요. 거절한다면 그것도 신호예요.

이사 당일, 전입신고와 확정일자를 받으세요

보증금을 지키는 두 기둥이에요. 전입신고 + 실제 거주를 하면 집이 팔려도 계약 기간을 채우고 보증금을 요구할 권리(대항력)가 생기고, 계약서에 확정일자까지 받으면 경매 시 후순위보다 먼저 배당받을 권리(우선변제권)가 생겨요. 효력은 다음 날 0시부터라서, 하루 미루면 그만큼 빈틈이 생겨요. 이사 당일 주민센터에서 한 번에 처리하거나, 정부24(전입신고)와 인터넷등기소(확정일자)에서 온라인으로 하세요.

보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약이라면 계약일부터 30일 안에 주택 임대차 계약 신고도 의무예요. 2025년 6월부터는 안 하면 과태료(2만~30만원)가 나와요. 신고할 때 계약서를 내면 확정일자는 자동으로 부여돼요.

전세보증금 반환보증에 가입하세요

집주인이 보증금을 안 돌려주면 보증기관이 먼저 내주고 집주인에게 받아내는 제도예요. 주택도시보증공사(HUG) 기준 보증금 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하면 신청할 수 있어요. 보증료는 들지만, 보증금 전체를 지키는 비용이라 생각하면 저렴해요. 우리 집이 가입되는지, 보증료가 얼마인지는 전세보증보험료 계산기에서 바로 확인할 수 있어요.

기한이 있어요. 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 해요. 2년 계약이면 1년 안이에요. 미루지 말고 입주하고 전입신고를 마친 직후에 모바일HUG·안심전세 앱이나 은행에서 신청하세요.