같은 전세대출인데 시중은행은 연 4%대, 국가 기금으로 나가는 버팀목 대출은 연 1.3~3.5%예요. 2억원을 빌리면 1년 이자가 200만원 넘게 차이 날 수 있어요. 조건이 되는데도 모르고 은행 창구에서 권하는 대출을 받는 경우가 많아요. 내가 대상인지, 일반·청년·신혼·신생아 중 뭐가 유리한지, 계약 전에 뭘 확인하고 어떤 순서로 신청하는지 정리했어요.
정부가 운영하는 주택도시기금으로 무주택 서민에게 전세 보증금을 빌려주는 대출이에요. 은행 창구에서 신청하지만 은행 돈이 아니라 기금에서 나가는 돈이라, 시중은행 전세대출보다 금리가 훨씬 낮아요. 우리·KB국민·NH농협·신한·하나은행 등에서 취급해요.
대신 아무나 받을 수는 없어요. 소득·자산·무주택 요건이 있고, 집도 전용면적 85㎡ 이하(주거용 오피스텔 포함)여야 해요. 요건이 맞는지부터 확인해 볼게요.
버팀목은 가구 상황별로 4가지 상품이 있어요. 여러 개에 해당하면 금리가 낮고 한도가 큰 쪽을 고르면 돼요. 보통 신생아 특례 → 신혼 → 청년 → 일반 순으로 유리해요. (2026년 기준, 2025년 6월 27일 이후 계약분)
| 상품 | 대상 | 부부합산 소득 | 보증금 상한 | 대출 한도 | 금리(연) |
|---|---|---|---|---|---|
| 일반 | 무주택 세대주 | 5,000만원 이하 | 수도권 3억 / 그 외 2억 | 수도권 1억 2,000만 / 그 외 8,000만 (보증금의 70%) | 2.5~3.5% |
| 청년 전용 | 만 19~34세 세대주 (예비 세대주 포함) | 5,000만원 이하 | 3억 | 1억 5,000만 (보증금의 80%) | 2.2~3.3% |
| 신혼부부 전용 | 혼인 7년 이내 (3개월 내 결혼 예정 포함) | 7,500만원 이하 | 수도권 4억 / 그 외 3억 | 수도권 2억 5,000만 / 그 외 1억 6,000만 (80%) | 1.9~3.3% |
| 신생아 특례 | 신청일 기준 2년 내 출산·입양 (2023년생부터) | 1억 3,000만원 이하 (맞벌이 2억원) | 수도권 5억 / 그 외 4억 | 2억 4,000만 (80%) | 1.3~4.3% |
내 소득·보증금이면 금리가 정확히 몇 %이고 월 이자가 얼마인지는 전세대출 이자 vs 월세 계산기에 넣으면 바로 나와요.
| 단계 | 할 일 |
|---|---|
| ① 계약 전 | 기금e든든(enhuf.molit.go.kr)이나 은행 상담으로 자격·한도를 미리 확인해요. 집이 85㎡ 이하·보증금 상한 안인지도 확인 |
| ② 계약 | 임대차계약 체결 + 계약금 5% 이상 지급. 계약서에 "대출 미승인 시 계약금 반환" 특약을 넣고, 확정일자를 받아두세요 |
| ③ 신청 | 기금e든든에서 비대면 신청하거나 취급은행에 방문해요. 비대면 신청은 서류 대부분을 정보 제공 동의로 대신해요 |
| ④ 자산심사 | 주택도시보증공사(HUG)가 소득·자산을 심사하고 결과를 알려줘요 |
| ⑤ 은행 심사 | 수탁은행에 서류를 내고 보증 심사 등 추가 심사를 받아요. 비대면 신청도 이 단계에서 은행 방문이 필요할 수 있어요 |
| ⑥ 실행 | 잔금일에 대출금이 임대인(집주인) 계좌로 직접 들어가요. 이사하면 전입신고를 하고 등본을 은행에 내요 |
신청 기한은 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록상 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내예요. 즉 이미 이사해서 살고 있어도 3개월이 안 지났으면 신청할 수 있어요. 재계약(갱신)은 갱신일부터 3개월 이내에 신청하면 돼요.
다만 기한 안이라고 느긋하면 안 돼요. 이미 잔금을 내 목돈이 나갔다면 대출 실행 때 돌려받는 구조가 아니라 은행·상황별로 처리가 달라지니, 가능하면 잔금일 전에 실행까지 끝내는 일정으로 움직이는 게 깔끔해요.
기금e든든 비대면 신청은 정보 제공 동의로 대부분 대체되지만, 은행 방문 때는 아래를 챙겨요.
| 용도 | 서류 |
|---|---|
| 본인·세대 확인 | 신분증, 주민등록등본(세대원 전원 표시) |
| 계약 확인 | 확정일자부 임대차계약서 사본, 계약금 5% 이상 납입 영수증 |
| 소득 확인 | 원천징수영수증 또는 소득금액증명원, 재직 확인용 건강보험자격득실확인서 |
| 집 확인 | 건물 등기사항전부증명서(등기부등본) |
계약금을 걸었는데 심사에서 떨어지면 계약금을 날릴 수 있어요. 계약서에 "전세자금대출 미승인 시 계약을 해제하고 계약금을 반환한다"는 특약을 꼭 넣으세요. 집주인 입장에서도 흔한 요구라 대부분 받아들여요.
심사 기간에 신용대출을 받거나 마이너스 통장을 새로 뚫으면 부채가 늘어 심사에 영향을 줄 수 있어요. 대출 실행이 끝날 때까지는 신용 상태를 그대로 유지하세요.
대출이 나온다는 것과 보증금이 안전하다는 건 별개예요. 계약 전에 등기부등본·전세가율·집주인 세금 체납을 확인하는 순서는 전세 계약 전 확인 목록에 정리해 뒀어요. 기금 대출을 받을 때 HUG 전세금안심대출보증을 선택하면 보증금 반환보증이 같이 붙어요.
버팀목은 중복 대출을 막고 있어서, 쓰고 있는 시중은행 전세대출을 버팀목으로 갈아타는 건 원칙적으로 안 돼요. 예외가 하나 있어요. 신생아 특례는 기존 전세대출 대환(갈아타기)을 지원해요. 신청일 기준 2년 내 출산·입양했고 소득·자산 요건이 맞으면, 기존 대출이 기금인지 은행인지·보증기관이 어디인지에 따라 가능 여부가 갈리니 기금e든든이나 은행에서 먼저 확인하세요. 시중은행 대출끼리 갈아타는 계산은 대출 갈아타기 계산기에서 해볼 수 있어요.
그리고 전세대출 이자는 연말정산에서 돌려받아요. 무주택 세대주 근로자가 85㎡ 이하 집의 전세대출 원리금을 갚으면 상환액의 40%를 연 400만원 한도로 소득공제해요. 대출금이 은행에서 집주인 계좌로 바로 들어간 경우(버팀목은 기본이 이 구조) 해당돼요.
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전세대출 이자 vs 월세 계산기: 내 금리·월 이자 바로 확인 → 전세 계약 전 확인 목록: 보증금 지키는 7단계 → 전세 vs 월세 비교 계산기 → 대출 갈아타기 계산기 →일반 버팀목은 안 되지만 다른 상품이 남아 있어요. 자녀가 2명 이상이면 일반도 6,000만원까지, 혼인 7년 이내 신혼부부는 7,500만원까지, 2년 내 출산·입양한 가구는 신생아 특례로 1억 3,000만원(맞벌이 2억원)까지 가능해요.
버팀목은 세대주 대상이지만, 예비 세대주도 신청할 수 있어요. 대출 실행일부터 1개월 이내에 세대를 분리해 세대주가 될 예정이면 인정돼요. 청년 전용도 예비 세대주를 포함해요. 실행 후 전입신고를 하고 등본을 은행에 내면 돼요.
기금e든든(enhuf.molit.go.kr)에서 자격을 사전에 확인할 수 있고, 은행 창구 상담으로도 가능 여부와 예상 한도를 확인할 수 있어요. 다만 정식 심사는 계약 후에 이뤄지니, 만약을 대비해 계약서에 대출 미승인 시 계약금 반환 특약을 넣는 게 안전해요.
잔금지급일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월이 안 지났으면 신청할 수 있어요. 3개월이 지나면 이번 계약으로는 신청할 수 없고, 재계약(갱신) 때 갱신일부터 3개월 이내에 신청하면 돼요.
기본 2년이에요. 계약을 갱신하면서 연장하면 최장 10년까지 쓸 수 있고, 그 시점에 미성년 자녀가 있으면 자녀 1명당 2년씩 추가돼 최장 20년까지 가능해요. 보통 만기에 이자만 내다가 원금은 보증금을 돌려받아 한 번에 갚아요.
네. 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제예요. 12월 31일 기준 무주택 세대주인 근로자가 85㎡ 이하 집의 전세대출 원리금을 갚으면 상환액의 40%를 연 400만원 한도(주택청약저축 공제와 합산)로 소득공제받아요. 버팀목처럼 대출금이 집주인 계좌로 직접 입금된 대출이 대상이에요.