공시가격이 9억원(1세대 1주택은 12억원)을 넘으면 12월에 종합부동산세 고지서가 와요. 공시가격과 주택 수만 넣으면 올해 낼 금액을 계산하고, 1주택 세액공제와 부부 공동명의 특례로 얼마나 줄어드는지 알려드려요.
종합부동산세는 사람마다 따로 매겨요. 내 이름으로 된 집만 넣어 주세요. 공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 주소로 바로 볼 수 있어요.
1세대 1주택자는 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유하면 세금을 최대 80%까지 깎아줘요. 2026년 6월 1일(과세기준일) 기준으로 계산해요.
작년에 낸 재산세(본세)와 종합부동산세(농어촌특별세 제외)를 합쳐 넣으면, 올해 세금이 작년의 150%를 넘지 않는 세부담상한을 따져드려요.
| 과세표준 | — |
| 합계 | 0원 |
공동명의는 원래 부부가 각각 9억원씩(합 18억원) 공제를 받아요. 대신 1세대 1주택자로 신청하면 공제는 12억원으로 줄지만 나이 · 보유기간 세액공제(최대 80%)를 받을 수 있어요. 집값이 아주 높거나 부부 중 한 명이 60세 이상 · 보유 5년 이상이면 특례가 유리할 때가 많아요. 매년 9월 16~30일 홈택스에서 신청하고, 한 번 신청하면 바뀐 게 없는 한 계속 적용돼요.
1세대 1주택자는 만 60세(20%) · 65세(30%) · 70세(40%), 보유 5년(20%) · 10년(40%) · 15년(50%)을 넘길 때마다 공제율이 올라가요. 둘을 합쳐 최대 80%예요. 기준은 매년 6월 1일이에요. 생일이나 취득일이 6월 초라면 한 해 차이로 공제율이 달라지니, 집을 팔 계획이면 공제율이 올라간 뒤인지 확인하세요.
종합부동산세도 재산세처럼 매년 6월 1일 소유자에게 1년 치가 통째로 부과돼요. 집을 팔 계획이면 잔금일을 5월 31일 이전으로, 살 계획이면 6월 1일 이후로 잡는 게 유리해요. 잔금일과 등기일 중 빠른 날이 기준이에요.
등록임대주택, 사원용 주택, 미분양 주택 등은 합산배제 신청(9월 16~30일)을 하면 종합부동산세 계산에서 빠져요. 또 종합부동산세는 사람별로 매기기 때문에 부부가 집을 나눠 가지면 공제가 9억원씩 두 번 적용돼요. 다만 명의를 옮기면 증여세가 나오니 증여세 계산기로 먼저 따져보세요.
낼 세액이 250만원을 넘으면 12월 15일까지 신청해서 6개월 안에 나눠 낼 수 있어요. 500만원 이하면 250만원 넘는 만큼, 500만원을 넘으면 절반까지 다음 해 6월 15일까지 미룰 수 있어요. 농어촌특별세도 같은 비율로 나눠 내요.
매년 6월 1일 기준으로 내 이름으로 된 주택 공시가격을 모두 더해 9억원(1세대 1주택자는 12억원)을 넘으면 내요. 세대가 아니라 사람별로 계산해요. 국세청이 계산해서 11월 말에 고지서를 보내고, 12월 1~15일에 내요. 재산세(7 · 9월)와는 별개로 추가로 내는 세금이에요.
같은 세대(주민등록 기준) 안에서 나 혼자 집 한 채를 단독명의로 가진 경우예요. 배우자나 같이 사는 가족이 다른 집을 가지고 있으면 안 돼요. 부부 공동명의는 원칙적으로 해당되지 않지만, 9월 16~30일에 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 1세대 1주택자와 같은 계산(12억원 공제 + 세액공제)을 선택할 수 있어요. 일시적 2주택 · 상속주택 · 지방 저가주택은 신청하면 주택 수에서 빼주는 예외도 있어요.
과세표준(공시가격 합계에서 공제를 뺀 뒤 60%를 곱한 금액)에 따라 2주택 이하는 0.5 · 0.7 · 1.0 · 1.3 · 1.5 · 2.0 · 2.7%(3억 · 6억 · 12억 · 25억 · 50억 · 94억원 구간), 3주택 이상은 12억원 초과분부터 2.0 · 3.0 · 4.0 · 5.0%로 높아져요. 2023년부터 2주택자 중과가 없어져서 2채까지는 같은 세율표를 써요.
같은 집에 두 번 매기지 않도록 종합부동산세 과세표준에 해당하는 재산세만큼은 빼줘요. 이 계산기도 그 공제를 반영했어요. 그래서 실제 부담은 "산출세액 − 재산세 공제 − 세액공제"에 농어촌특별세 20%를 더한 금액이에요.
2026년 8월 3일 발표된 정부안 기준으로, 1세대 1주택 기본공제가 실제로 사는 집은 14억원, 살지 않는 집은 9억원으로 나뉘고, 공정시장가액비율이 60%에서 2027년 70%(3주택 이상 · 조정대상지역은 2028년 80%)로 올라가요. 세액공제는 보유기간 대신 거주기간 기준으로 바뀌고 한도가 생겨요. 2027년 납부분부터 적용 예정이고 국회 심의 중이라 바뀔 수 있어요. 이 계산기는 올해(2026년) 현행 기준이에요. 자세한 건 2026 세제개편안 부동산 총정리에서 확인하세요.
있을 수 있어요. 재산세 공제는 시행령 산식을 따르되 집별 감면 · 세부담상한을 뺀 표준 재산세로 계산했고, 세 채 이상은 세 번째 칸을 한 채로 봐서 재산세 공제가 조금 달라질 수 있어요. 합산배제 주택, 일시적 2주택 등 주택 수 특례, 세부담상한(작년 세액을 넣지 않으면 미반영)도 실제와 차이를 만들어요. 정확한 금액은 11월 말 홈택스 고지서에서 확인하세요.