2026년 8월 3일 정부가 세제개편안을 발표했어요. 방향은 하나예요. "집을 갖고만 있는 사람"보다 "실제로 사는 사람"에게 유리하게. 내 상황에서 뭐가 달라지는지만 골라 정리했어요.
이번 개편안은 2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 정부안이에요. 국회 통과를 거쳐야 확정되고, 심사 과정에서 내용이 바뀔 수 있어요. 통과되더라도 대부분 2027년 이후부터 순차 적용돼요.
현행(2026년 연말정산 기준): 총급여 8,000만원 이하 무주택 세입자가 대상이에요. 1년치 월세 중 연 1,000만원까지를 인정받고, 총급여 5,500만원 이하면 17%, 초과하면 15%를 세금에서 빼줘요.
개정 예정(2027년부터): 인정받는 월세 한도가 연 1,200만원으로 늘어요. 월세 100만원까지는 전액 공제 대상이 되는 거예요. 그리고 청년은 2027년부터 2029년까지 3년간 총급여와 관계없이 17%를 적용받아요.
예를 들어 총급여 7,000만원인 청년이 월세 100만원을 내고 있다면, 지금은 1,000만원 × 15% = 150만원을 돌려받아요. 개정안이 통과되면 1,200만원 × 17% = 204만원. 54만원이 늘어요. 청년이 아닌 일반 근로자도 한도 확대만으로 최대 30만~34만원 늘어요.
올해 기준으로 내가 얼마나 돌려받는지는 월세 세액공제 계산기에서 바로 확인할 수 있어요.
종합부동산세는 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 매기는 세금이에요. 이 기본공제가 실제로 사는지에 따라 갈리게 바뀌어요.
| 구분 | 현행 | 개정 예정 |
|---|---|---|
| 1주택 · 실거주 | 12억원 | 14억원 (완화) |
| 1주택 · 비거주 | 12억원 | 9억원 (강화) |
| 다주택 | 9억원 | 4억원 + 나머지는 거주주택 비중만큼 |
공시가격 14억원은 시가로 약 20억원이에요. 실거주 1주택이라면 시가 20억원 이하 집은 종합부동산세 대상에서 빠지는 셈이에요. 반대로 내 집에 전세를 주고 다른 곳에 사는 1주택자는 공제가 9억원으로 줄어 세금이 늘 수 있어요.
세금을 매길 때 공시가격에 곱하는 비율(공정시장가액비율)도 현행 60%에서 2027년 70%로 오르고, 3주택 이상·조정대상지역 보유자(실거주 1주택 제외)는 2028년 80%까지 올라요. 2028년부터는 세율도 주택 수 대신 주택 가액 기준으로 일원화돼요. 공제는 커지지만 비율과 세율이 같이 움직여서, 고가 주택은 부담이 늘 수 있어요.
1주택자가 집을 팔면 양도차익에서 보유·거주 기간만큼 깎아주는 장기보유특별공제가 있어요. 이게 거주 중심으로 완전히 바뀌어요.
| 시기 | 공제율 | 공제 한도 |
|---|---|---|
| 현행 (~2027년) | 보유 연 4% + 거주 연 4% (합산 최대 80%) | 없음 |
| 2028년 | 거주 연 6% + 보유 연 2% (합산 최대 80%) | 20억원 |
| 2029년~ | 거주 연 8%만 (최대 80%, 보유 공제 폐지) | 10억원 |
핵심은 이거예요. 2029년부터는 10년 이상 실제로 산 집이어야 최대 80%를 받아요. 오래 갖고만 있고 살지 않았던 집은 공제가 크게 줄어요. 예를 들어 15년 보유했지만 거주는 안 한 1주택이라면, 현행으로는 보유 공제 40%를 받지만 2029년 이후에는 거주 공제가 0이에요.
그래서 거주 기간이 짧은 집을 팔 계획이 있다면, 개편 전(2027년까지)에 파는 것과 이후에 파는 것의 차이를 꼭 비교해 보세요. 현행 기준 세금은 부동산 양도소득세 계산기로 확인할 수 있어요.
이사 때문에 잠깐 2주택이 되는 경우, 기존 집을 기한 안에 팔면 1주택으로 봐줘요. 조정대상지역 안에서 갈아탈 때 이 기한이 3년에서 2년으로 줄어요. 개편안 기준으로 2026년 8월 4일 이후 새집을 산 경우부터 적용 대상이에요. 갈아타기 일정을 잡고 있다면 처분 기한을 2년으로 놓고 계획하는 게 안전해요.
조정대상지역 다주택자가 집을 팔면 기본세율에 세율을 더 얹는 '중과'가 2026년 5월 10일부터 다시 시작됐어요. 이 중과를 2027~2028년 2년만 한시적으로 낮춰줘요. 다주택자에게 "이 기간에 팔고 나가라"는 퇴로를 열어주는 거예요.
| 구분 | 현행(2026년) | 2027년 | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|---|
| 2주택 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 팔 때 적용되고, 2027년이 가장 낮아요. 정리할 계획이 있는 다주택자라면 시점 계산이 그 어느 때보다 중요해졌어요.
아니요. 2026년 8월 3일 발표된 정부안이고, 국회 심사를 거쳐야 확정돼요. 보통 연말 국회에서 통과 여부와 최종 내용이 정해지고, 그 과정에서 수치가 바뀌는 경우도 많아요. 이 글의 '개정 예정' 내용은 전부 그 전제 위에 있어요.
아니요. 올해 연말정산은 현행 기준이에요. 총급여 8,000만원 이하, 한도 연 1,000만원, 공제율 15%(총급여 5,500만원 이하는 17%)로 계산해요. 확대된 한도와 청년 17%는 개편안대로라면 2027년 지출분부터예요.
개편안은 1세대 1주택자가 그 집에 실제로 거주하는지를 기준으로 기본공제를 나눠요(거주 14억원, 비거주 9억원). 구체적인 거주 요건(기간, 판정 시점 등)은 국회 통과 후 법과 시행령에서 확정되니, 경계에 있는 분이라면 확정안을 꼭 확인하세요.
따져볼 가치가 있어요. 현행(2027년까지)은 보유 기간만으로도 연 4%씩 최대 40%를 공제받지만, 2029년부터는 거주하지 않은 기간에 대한 공제가 사라져요. 다만 양도세는 차익 규모, 비과세 여부, 다른 공제에 따라 달라지니 양도소득세 계산기로 현행 기준 세금을 먼저 확인하고, 필요하면 세무사와 상의하세요.
정부안에는 2026년 중 중과세율로 세금을 낸 경우도 2027년 이후 신고분부터 완화 세율을 적용받을 수 있게 하는 내용이 담겼어요. 다만 소급 범위는 국회 심사에서 조정될 수 있는 대표적인 항목이라, 확정 전에는 단정하기 어려워요.
직접 바뀌는 건 월세 쪽이 커요. 다만 집주인의 보유세 부담이 바뀌면 전월세 가격에 영향을 줄 수 있어요. 전세와 월세 중 뭐가 유리한지 고민된다면 전세 vs 월세 비교 계산기로 따져보세요.