집을 팔면 세금이 얼마일까요? 지금 팔 때 내는 양도세와 1세대 1주택 비과세 여부, 세금 줄이는 방법까지 알려드려요.
지금 판다고 가정하고 계산해요. 금액은 대략이어도 괜찮아요.
살 때 낸 취득세와 중개수수료, 샷시 · 발코니 확장 같은 공사비를 더해 넣으면 그만큼 세금이 줄어요.
| 양도차익 | 0원 |
| 총 세금 | 0원 |
1세대 1주택으로 2년 이상 보유하면 팔 가격 12억원까지 세금이 0원이에요. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 집은 2년 실거주까지 해야 해요. 몇 달 차이로 세금이 수천만원 갈리니, 경계에 있다면 잔금 날짜를 조정해 보세요.
12억원이 넘는 집은 초과분에 세금이 붙는데, 이때 장기보유특별공제가 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%까지 차익을 깎아줘요. 거주 없이 보유만 하면 연 2%(최대 30%)뿐이에요. 같은 10년이라도 실거주 여부로 공제가 두 배 넘게 벌어져요.
취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 샷시 · 발코니 확장 공사비는 필요경비로 인정돼 그만큼 양도차익에서 빠져요. 도배 · 장판 같은 수리비는 안 돼요. 증빙이 필수라, 카드 전표나 계좌이체 내역을 지금부터 모아 두세요.
2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 중과가 부활했어요. 차익이 적은 집부터 팔아 주택 수를 줄인 뒤 마지막 집을 비과세로 파는 순서가 기본이에요. 배우자 증여(6억원까지 증여세 0원)를 활용하는 방법도 있어요. 증여세 계산기에서 확인해 보세요.
전체 차익이 아니라 12억원 초과분에 해당하는 차익에만 세금을 매겨요. 과세 대상 차익 = 양도차익 × (팔 가격 − 12억원) ÷ 팔 가격이에요. 예를 들어 8억원에 사서 16억원에 팔면 차익 8억원 중 8억 × (4억 ÷ 16억) = 2억원에만 세금이 붙어요.
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 집은 2년 보유에 더해 2년 실거주를 해야 비과세예요. 거주 요건을 못 채우면 1주택이어도 차익 전체에 세금이 붙어요. 판단 기준은 파는 날이 아니라 산 날의 조정대상지역 여부예요.
두 가지 표가 있어요. 일반은 3년 이상 보유 시 연 2%, 최대 30%(15년)예요. 1세대 1주택으로 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주했다면 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%), 합쳐 최대 80%를 적용해요. 다주택 중과 대상이 되면 이 공제 자체가 사라져요.
네. 2022년 5월부터 계속 미뤄지던 중과 유예가 2026년 5월 9일에 예정대로 끝났어요. 이제 조정대상지역 집을 팔면 2주택자는 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 붙고 장기보유특별공제도 못 받아요. 다만 2026년 5월 9일까지 매매계약을 맺었다면 계약일부터 4개월(2025년 10월 16일 신규 지정 지역은 6개월) 안에 잔금까지 마치면 중과를 안 해요.
살 때 낸 취득세, 중개수수료, 법무사 수수료, 국민주택채권 매각 손해, 그리고 집 가치를 올린 샷시 설치, 발코니 확장, 보일러 교체 같은 공사비가 인정돼요. 팔 때 낸 중개수수료와 양도세 신고 비용도 포함돼요. 도배 · 장판 · 싱크대 교체 같은 단순 수리비는 인정 안 돼요. 모두 증빙이 있어야 해요.
잔금을 받은 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고 · 납부해야 해요. 예를 들어 8월에 잔금을 받았다면 10월 31일까지예요. 홈택스에서 셀프로 할 수 있고, 늦으면 가산세가 붙어요. 비과세라 낼 세금이 없으면 신고하지 않아도 돼요.