집을 사면 등기는 법무사에게 맡기는 게 보통이에요. 그런데 등기는 법무사만 할 수 있는 일이 아니에요. 매도인에게 서류만 제대로 받으면 매수인 혼자 등기소에 가서 끝낼 수 있어요. 법무사 보수 대신 등기신청수수료 15,000원을 내면 돼요. 잔금일 당일 어디부터 가야 하는지, 어떤 서류가 필요한지, 돈은 얼마 드는지, 그리고 대출이 있으면 왜 어려운지까지 정리했어요.
매매로 집 주인이 바뀌면 소유권이전등기를 해야 해요. 법에서는 등기를 매수인(등기권리자)과 매도인(등기의무자)이 같이 신청하도록 정해요. 법무사는 이걸 대신해 주는 대리인일 뿐, 꼭 거쳐야 하는 절차가 아니에요.
실제로는 매도인이 등기소까지 같이 가지 않아요. 매도인 인감도장을 찍은 위임장을 받아서 매수인 혼자 가요. 아래에 해당하면 셀프등기를 해볼 만해요.
서류는 매도인에게 받을 것, 내가 뗄 것, 잔금일에 만들어지는 것 세 가지로 나눠 보면 쉬워요.
| 누가 | 서류 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 매도인 | 등기필증(권리증) 또는 등기필정보 | 원본이 필요해요 |
| 매도인 | 부동산매도용 인감증명서 | 발급 3개월 이내. 매수자란에 내 이름·주민등록번호·주소가 정확히 적혀야 해요 |
| 매도인 | 주민등록초본 | 등기부 주소와 지금 주소가 다르면 주소 변동 이력이 나오게 떼 달라고 하세요 |
| 매도인 | 위임장 | 매도인 인감도장을 찍어야 해요. 인터넷등기소에서 양식 출력 |
| 매수인 | 주민등록등본, 도장 | 등본 주소가 인감증명서에 적힌 주소와 같아야 해요 |
| 공통 | 매매계약서 원본, 부동산거래계약신고필증 | 중개사가 낀 거래면 중개사가 계약 30일 안에 신고하고 필증을 줘요 |
| 관공서 | 토지대장·건축물대장 등본 | 정부24에서 무료로 뗄 수 있어요 |
| 잔금일 | 취득세 영수필확인서, 국민주택채권 매입 영수증, 전자수입인지, 등기신청수수료 영수증 | 아래 3번 순서대로 돌면 하나씩 생겨요 |
| 등기소 제출 | 소유권이전등기 신청서 | 인터넷등기소 전자표준양식(e-form)으로 미리 작성·출력 |
핵심은 세금과 채권을 먼저 해결하고 등기소는 맨 마지막이라는 거예요. 등기 신청서에 취득세 영수증과 채권 번호가 들어가야 해서, 순서를 바꾸면 헛걸음해요.
하루에 다 못 끝내도 괜찮아요. 기한은 잔금일부터 60일이에요. 다만 취득세 신고기한도 똑같이 60일이라, 둘 다 넉넉히 앞당겨 끝내는 게 안전해요.
셀프등기를 해도 취득세는 똑같이 내요. 법무사에게 맡겼을 때와 달라지는 건 법무사 보수와 부가세 10%, 대행수수료가 빠진다는 점이에요. 법무사 보수는 대한법무사협회 보수표 상한 안에서 사무소마다 달라서, 셀프로 아끼는 금액은 받은 견적만큼이에요.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 취득세 | 매매가·주택 수·면적에 따라 달라요. 주택 취득세 계산기로 확인 |
| 등기신청수수료 | 전자표준양식 작성 후 방문 15,000원 (종이 서면 18,000원, 매도인·매수인 모두 사용자등록한 전자신청 10,000원) |
| 인지세 | 계약서 금액 1억원 초과~10억원 이하 15만원, 10억원 초과 35만원. 주택이고 1억원 이하면 없어요. 매도인·매수인이 같이 낼 의무가 있어서 보통 반씩 나눠요 |
| 국민주택채권 할인액 | 매입액 × 그날 할인율 (아래 표) |
매매가가 아니라 시가표준액(아파트는 공동주택 공시가격)에 아래 비율을 곱해요. 서울·광역시가 그 밖의 지역보다 비율이 높아요.
| 시가표준액 | 서울·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 2,000만원 이상~5,000만원 미만 | 1.3% | 1.3% |
| 5,000만원 이상~1억원 미만 | 1.9% | 1.4% |
| 1억원 이상~1억 6,000만원 미만 | 2.1% | 1.6% |
| 1억 6,000만원 이상~2억 6,000만원 미만 | 2.3% | 1.8% |
| 2억 6,000만원 이상~6억원 미만 | 2.6% | 2.1% |
| 6억원 이상 | 3.1% | 2.6% |
예를 들어 서울에 있는 공시가격 4억원 아파트면 4억원 × 2.6% = 1,040만원어치 채권을 사야 해요. 이걸 들고 있을 필요는 없어요. 사자마자 은행에 되파는 즉시매도를 하면 1,040만원 × 그날의 할인율만 내면 돼요. 할인율은 매일 바뀌니, 잔금일에 주택도시기금이나 은행 홈페이지의 "매도단가/할인율 조회"에서 확인하세요.
셀프등기에서 제일 흔한 문제는 서류가 조금 틀려서 등기소에서 보정명령(고쳐서 다시 내라는 요청)을 받는 거예요. 아래만 지키면 대부분 피할 수 있어요.
맡기기로 했다면 두세 곳에서 견적을 받아 비교하세요. 그리고 생애최초라면 생애최초 취득세 감면을 적용해 달라고 꼭 먼저 말하세요.
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주택 취득세 계산기: 잔금일에 낼 취득세 미리 확인 → 생애최초 취득세 감면 받는 법: 200만원 돌려받기 → 부동산 중개수수료 계산기: 복비 법정 상한 확인 → 이사 당일 체크리스트: 전입신고·확정일자 순서 →어려운 경우가 대부분이에요. 은행은 대출해 준 집에 근저당을 잡아야 해서, 은행과 연계된 법무사가 소유권이전과 근저당 설정을 함께 처리하게 해요. 대출이 있다면 먼저 대출 은행에 셀프등기가 되는지 물어보세요.
아니요. 매매 등기는 원래 매도인과 매수인이 같이 신청하지만, 매도인 인감도장을 찍은 위임장을 받으면 매수인 혼자 가도 돼요. 이때 매도인의 부동산매도용 인감증명서(3개월 이내), 등기필증, 주민등록초본도 함께 받아야 해요.
전자신청은 매도인과 매수인이 모두 공동인증서를 준비하고 등기소에서 사용자등록을 해야 해서 현실적으로 번거로워요. 보통은 인터넷등기소에서 전자표준양식(e-form)으로 신청서를 쓰고 출력해 등기소에 내요. 이 경우 수수료는 15,000원이에요.
네, 소유권이전등기를 하려면 사야 해요. 대신 들고 있을 필요는 없어요. 사자마자 은행에 되파는 즉시매도를 하면 매입액에 그날 할인율을 곱한 금액만 내요. 매입액은 매매가가 아니라 공시가격 같은 시가표준액에 지역·금액별 비율(1.3~3.1%)을 곱해 정해요.
과태료가 나와요. 과세표준에 (표준세율 − 2%)를 곱한 기준금액을 두고, 늦어진 기간에 따라 5%(2개월 미만)부터 30%(12개월 이상)까지 매겨요. 취득세 신고기한도 똑같이 60일이라 두 가지를 같이 챙기세요.
계약서를 같이 쓴 매도인과 매수인이 함께 낼 의무가 있어요. 보통은 반씩 나눠요. 계약서 금액이 1억원 초과~10억원 이하면 15만원, 10억원 초과면 35만원이고, 주택이면서 1억원 이하면 인지세가 없어요.