계약서 본문은 어느 집이나 비슷해요. 내 보증금을 지키는 건 맨 아래 특약란 몇 줄이에요. 대출이 안 나왔을 때, 잔금 날 집주인이 대출을 받았을 때, 보일러가 고장 났을 때 누구 책임인지가 여기서 갈려요. 세입자가 꼭 넣어야 할 8가지를 그대로 옮겨 쓸 수 있는 문장과 함께 정리했어요. 서명해도 효력이 없는 특약도 같이 알려드려요.
특약은 본문에 없는 약속을 따로 적는 칸이에요. 대출이 안 나오면 어떻게 할지, 고장 나면 누가 고칠지 같은 내 계약만의 약속은 여기에 적어야 남아요. 그래서 한 줄 한 줄이 무거워요.
전세대출을 받을 계획이라면 가장 먼저 넣어야 할 특약이에요. 계약금을 낸 뒤 은행 심사에서 떨어지면 잔금을 못 치러요. 특약이 없으면 세입자가 계약을 깨는 것이 돼서 계약금을 포기해야 해요(표준계약서 제5조: 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다).
포인트는 두 가지예요.
대출 자격과 신청 순서는 청년·버팀목 전세대출 신청 가이드에서 확인하세요.
계약일과 잔금일 사이에는 보통 한두 달이 떠요. 그 사이 집주인이 대출을 받거나 집에 가압류가 들어오면, 계약할 때 본 등기부는 의미가 없어져요.
이미 근저당이 있는 집이라면 "잔금일에 근저당권을 말소한다"를 따로 적으세요. 말소 비용을 누가 내는지, 잔금 중 얼마로 갚는지도 함께요. 그리고 잔금 직전에 등기부등본을 한 번 더 떼보세요. 특약은 어겼을 때 돌려받을 근거이고, 확인은 내가 해야 해요.
이사하고 전입신고를 해도 대항력은 다음 날 0시에 생겨요. 잔금 당일 오후에 집주인이 대출을 받고 근저당 등기를 넣으면, 그 근저당이 나보다 앞 순위가 돼요. 이 하루를 막는 특약이에요.
두 문장은 꼭 같이 넣으세요. 첫 문장만 있으면 어겼을 때 무엇을 할 수 있는지가 없어요. 전입신고와 확정일자를 받는 순서는 이사 당일 체크리스트에 정리했어요.
집주인이 밀린 세금은 등기부에 안 나와요. 그런데 집이 경매로 넘어가면 일부 세금은 내 보증금보다 먼저 빠져나가요. 다가구주택이라면 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금도 마찬가지예요.
법은 집주인에게 계약할 때 납세증명서와 확정일자 부여 현황을 보여줄 의무를 두고 있어요(주택임대차보호법 제3조의7). 그러니 당당하게 요구하세요. 그리고 특약으로 뒷문을 잠그세요.
빈칸 금액은 집주인과 정해요. 작게 적을수록 세입자에게 유리해요. 계약 뒤에는 직접 확인할 수도 있어요.
계약 전에 확인할 나머지 항목은 전세 계약 전 확인 목록 7단계를 보세요.
살다 보면 가장 자주 싸우는 주제예요. 기본 원칙은 이래요.
| 누가 | 무엇을 |
|---|---|
| 집주인 | 난방, 상·하수도, 전기시설 같은 주요 설비가 낡거나 불량해서 생긴 수리 |
| 세입자 | 내 고의·과실로 망가뜨린 것, 전구 같은 간단한 수선과 소모품 교체 |
표준계약서 제4조가 이 구분을 예시로 들고 있어요. 문제는 "모든 수리는 임차인이 한다" 같은 특약이에요. 대법원은 이런 특약이 있어도 범위를 구체적으로 정하지 않았다면 세입자가 떠안는 건 소규모 수선뿐이라고 봤어요. 크게 부서진 곳의 수리, 건물 주요 부분의 대수선, 기본 설비 교체는 여전히 집주인 몫이에요(대법원 94다34692 판결).
입주 전에 고쳐주기로 한 곳이 있다면 무엇을, 언제까지를 반드시 적으세요. "입주 전 도배·장판 새로 해주기로 함" 같은 말은 특약에 없으면 없던 일이 돼요.
나갈 때 보증금에서 얼마를 깎느냐의 싸움이에요. 표준계약서 제9조는 이렇게 정하고 있어요. 세입자는 집을 원래 상태로 돌려놓아야 하지만, 시설물의 노후화나 통상 생길 수 있는 파손은 원상복구 의무에 들어가지 않아요. 법원도 평범하게 살면서 생긴 상태 악화(통상의 손모)는 특약이 없는 한 집주인이 부담한다고 봤어요(서울중앙지방법원 2005가합100279 판결).
"다음 세입자가 구해지면 드릴게요"는 법적으로 통하지 않는 말이에요. 계약이 끝나면 집주인은 보증금을, 세입자는 집을 동시에 돌려줘야 해요. 그래도 특약에 못 박아두면 다툴 일이 줄어요.
이율을 따로 정하지 않아도 법이 정한 이자가 있어요. 집을 비워준 다음 날부터 연 5%(민법), 소송을 내서 소장이 집주인에게 도착한 다음 날부터는 연 12%(소송촉진 등에 관한 특례법)예요. 다만 지연이자는 집을 비워줘야 붙기 시작해요. 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 순서가 중요하니 전세 보증금 못 받았을 때 대처 순서를 먼저 읽어보세요.
원룸·오피스텔에서 월세는 싼데 관리비가 비싼 집이 있어요. 뭐가 포함인지 모르고 계약하면 전기·가스·인터넷을 따로 또 내게 돼요.
2023년 10월 6일에 바뀐 표준계약서에는 관리비 세부 칸이 생겼어요. 정액 관리비가 월 10만원 이상이면 항목별 금액을 적게 돼 있어요. 일반관리비, 전기료, 수도료, 가스 사용료, 난방비, 인터넷 사용료, TV 사용료, 기타관리비 8가지예요. 정액이 아니면 항목과 계산 방식(사용량 비례, 세대수 비례 등)을 적어요.
관리비가 10만원이 안 돼도 포함 항목은 적어두세요. "관리비 7만원(수도·인터넷 포함)" 한 줄이면 충분해요.
주택임대차보호법 제10조는 한 문장이에요. "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다." 양쪽이 합의하고 도장을 찍었어도, 법이 준 세입자 권리를 깎는 특약은 그 부분만 무효예요.
| 이런 특약은 | 법은 이렇게 정해요 |
|---|---|
| "임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않고 만기에 퇴거한다" | 세입자는 1회 갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 법이 정한 사유 없이 거절하지 못해요(제6조의3) |
| "계약기간은 1년으로 하고 1년 뒤 무조건 나간다" | 2년 미만으로 정해도 2년으로 봐요. 세입자만 1년이 유효하다고 주장할 수 있어요(제4조) |
| "계약기간 중 또는 갱신 요구 시 보증금·월세를 10% 올린다" | 이때 증액은 5%를 넘지 못하고, 올린 뒤 1년 안에는 또 못 올려요(제7조) |
| "묵시적 갱신 후에는 중도 해지할 수 없다" | 자동 갱신된 뒤 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 3개월 뒤 효력이 생겨요(제6조의2) |
| "임차인은 전입신고를 하지 않는다" | 세입자 보호를 포기시키는 약정이라 효력이 없다고 봐요. 다만 실제로 전입신고를 안 하면 보호도 못 받아요 |
갱신과 5% 상한은 계약갱신청구권 총정리와 전월세 5% 인상 상한 계산기에서 더 자세히 볼 수 있어요.
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전세 계약 전 확인 목록: 보증금 지키는 7단계 → 전세보증보험료 계산기: 가입 비용 미리 확인 → 청년·버팀목 전세대출 신청 가이드 → 이사 당일 체크리스트: 전입신고·확정일자 → 전세 보증금 못 받았을 때 대처 순서 → 부동산 중개수수료 계산기 →네, 넣는 게 좋아요. 본문은 누구에게나 같은 기본 내용이에요. 대출이 안 나왔을 때 계약금을 돌려받는지, 잔금 날 집주인이 대출을 받으면 어떻게 되는지는 특약에 적어야만 약속이 돼요. 법무부 주택임대차표준계약서를 쓰면 담보권 설정 금지와 세금 체납 해제 특약이 이미 인쇄돼 있어요.
계약금을 보내기 전이라면 협상할 수 있어요. 담보권 설정 금지나 세금 체납 해제는 정부 표준계약서에 있는 문구라고 말해보세요. 그래도 거절한다면, 특히 근저당 금지나 세금 확인을 꺼린다면 그 집은 다시 생각해보는 게 좋아요.
돌려받기 어려워요. 특약이 없으면 세입자가 계약을 포기하는 것이 돼서 계약금을 포기해야 해요. 집주인과 합의해서 일부라도 돌려받는 방법밖에 없어요. 그래서 대출을 받을 계획이라면 "대출 미승인 시 계약금 전액 반환" 특약을 계약 전에 꼭 넣어야 해요.
보통은 아니에요. 대법원은 수리 범위를 구체적으로 정하지 않은 면제 특약은 소규모 수선에만 적용된다고 봤어요. 크게 부서진 곳의 수리나 기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 여전히 집주인 부담이에요(대법원 94다34692 판결). 다만 특약에 범위가 구체적으로 적혀 있으면 달라질 수 있어요.
네, 효력이 없어요. 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 어긋나면서 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없다고 정하고 있어요. 서명했더라도 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있어요. 다만 집주인 실거주처럼 법이 정한 거절 사유가 있으면 거절될 수 있어요.
보증금이 1,000만원을 넘으면 계약한 뒤부터 임대차가 시작되는 날까지 집주인 동의 없이 열람할 수 있어요. 국세는 전국 세무서, 지방세는 시·군·구청에 신분증과 계약서를 가져가세요. 체납이 나왔을 때 표준계약서 특약을 넣어뒀다면 계약금을 잃지 않고 해제할 수 있어요.
쓰는 게 좋아요. 2023년 10월 6일 개정된 주택임대차표준계약서는 정액 관리비가 월 10만원 이상이면 항목별 금액을 적도록 칸을 만들었어요. 10만원이 안 되더라도 수도·전기·가스·인터넷 중 무엇이 포함인지 한 줄 적어두면 나중에 따로 청구받는 일을 막을 수 있어요.